夫婦で申込める3種類の住宅ローンの違いと落とし穴!

夫婦で申込む3つの住宅ローンの違いと落とし穴!?

こんにちわ。

今回は前号の続きです。

合わせてこちらをお読みください。

夫婦で申込める3種類の住宅ローンをお勧めできない理由。

近年、様々な理由で夫婦で申込む住宅ローンのニーズが増えてきています。

気軽に申込んでしまうだけに、そのリスクについて説明しましたが、

今回はその特徴について説明していきます。


一般的に夫婦で申込む場合3つの方法があります。

1、連帯保証型 

まずはこちらを検討するべきじゃないでしょうか。

 というのも、この方法だと、夫婦の収入を合算して、借入額の上限を持ち上げるだけなので、 取得する住宅の所有権は単独名義になります。 

つまり、よりご主人一人のローンに近くなり、借り換えや、離婚時のリスクは少なくなります。


収入合算者は連帯保証人になります。

 合算者である連帯保証人は 債務者が返済不能となったときには返済義務を負うことになります。 

離婚時に、連帯保証人を外す手続きを忘れないようにしなければいけません。 

通常は他の連帯保証人を立てれたら外せます。


また、連帯保証人は直接債務を負っているわけではないので、


住宅ローン控除を利用することはできません。(これがこの方法の最大のデメリットでしょう)



2、連帯債務型


夫婦のどちらかが住宅ローンの主債務者となり、


もう一方が連帯債務者として、同じく債務を負う方法を連帯債務型といいます。 

連帯債務者は主債務者と同等の返済責任を負います。 

つまりローンは1本なのだが、主債務者が2人いて同等の責任があるということです。 

取得する住宅の所有権は夫婦共有名義です。


住宅ローン、贈与、相続、現金などすべてを含めて、住宅取得のために夫婦のどちらがどれだけ出資したかに応じて
所有権の持ち分を登記します。


そして、その住宅ローンの割合で、住宅ローン減税も受けることになります。

  ここ、かなりややっこしいのでまとめますと、

銀行 → 夫婦ともに同等の責任つまり、100%:100%で借金を背負ってると考えます。

司法書士(法務局) → 登記上は、実際の拠出額で見ます(でないと贈与と見なされますので) 

つまり、頭金も含めてどちらがどれだけ出したかで登記します。

 例えば3000万の家の頭金を妻の親からの住宅資金贈与で拠出した場合、すでに妻が1000万拠出したわけですから、夫婦ともにローンを組むと残り2000万のローンの割合を夫婦で決めます。

例えば割合が半分ずつですと、夫ローン1000万:妻ローン1000万+贈与金1000万となり、登記上は、3分の1が夫、3分の2が妻となります。

 税務署 → 住宅ローンの割合は1000万ずつなので、そのそれぞれの割合で住宅ローン減税を受けることになります。 

この特性を活かし、住宅ローン減税をMAXで受けれるように、 住宅ローンの割合を決め、その形に添った持ち分割合で登記をする必要があります。 

例えば上の場合で、夫婦1000万ずつにしたとしても、奥様の方は500万ぶんが住宅ローン減税のMAXであれば、住宅ローン割合は夫1500万、妻500万にしたほうがいいですよね?

でも、その後妻が産休や育休、時短勤務の可能性もあるのであれば、ご主人の住宅ローン減税のMAXを調べる。

それが仮に1800万なのであれば、住宅ローン割合は夫1800万、妻200万となります。

そして、そこから登記上の持ち分割合を決めるので、夫ローン1800万:妻ローン200万+贈与金1000万となります。

つまり、その住宅の持ち分を、夫1800万:妻1200万で登記することになるわけです。  

あとは、連帯債務型を選ぶ最大の注意点として団信の問題があります。 

団信=団体生命保険つまり、債務者が万が一お亡くなりになってしまったときに、ローンがなくなるように(支払い免除になるように)死亡保障をつけておく機能です。

  連帯債務型の場合の団信の特徴 ・基本的には主債務者が加入。


・連帯債務者は金融機関によって異なる例えば夫婦ともに加入できる「デュエット」という商品などもある。


・主債務者死亡時の保障額を100%または50%に設定しておく団信などもあります。 

が!これすべてにリスクがあることを知ってください!

連帯債務型ローンを選ぶ場合は、団信には加入せず、

民間の死亡保険でカバーすることをお勧めします!! 


なぜか!? 連帯債務型の場合、上記のように 夫婦ともに同等の責任、つまり、100%:100%で借金を背負っています。 

仮にその状態で、ご主人がお亡くなりになると? 自分の借金がなくなったことになりますので、

 債務免除益として、奥様の一時所得扱いになり、税金が課税される可能性があるということです。 

他のタイプの団信や、民間で死亡保険に入っておけば、 相続扱いになり、通常は税金は課税されないのがほとんどです。

 もちろん銀行の取り扱い商品次第で、 ご主人は団信加入必須である場合もありますが、

 可能なら、団信には加入せず、民間の生命保険会社での死亡保険で準備しましょう!


3、ペアローン


1つの住宅について夫婦がそれぞれ住宅ローンを利用する方法です。 

住宅ローンを2本組むので、夫婦それぞれに団信が付き、 それぞれがそれぞれの住宅ローン残高分の住宅ローン控除を受けれます。


ペアローンは2つのローンを借りるので、 1人は固定金利型、もう一方が変動金利型というようにミックスローンとすることもできます。


2本立てのローンになり、それぞれが自分で債務を負うとともに、 互いに相手方の連帯保証人になります。


取得する住宅の所有権は夫婦共有名義です。 持ち分は上記の連帯債務型といっしょで、実質の拠出額に準じる形となります。 

事務手数料や契約印紙代・抵当権設定登記費用など
諸費用が原則として2契約分必要になります。(これがペアローン最大のデメリットです)
 

また、申し込み時に夫婦それぞれの審査が必要になり、 それぞれが審査基準を満たさなければ利用できません。


また個人信用情報もそれぞれ提供する必要があります。

 ペアローンと連帯債務型は、金融機関によって、 どちらか一方のみを扱っている場合が多いように思います。  

まとめ


住宅ローンは返済が長期にわたるため、将来を見据えてライフプランに合わせた選び方が大切です。


一般に夫婦共働きの場合、夫婦ともに住宅ローン控除を受けられるような借り方を考えますが、


将来夫婦どちらかが仕事を辞める可能性がないか、


夫婦とも将来にわたって働き続けるのか、


一旦育児休暇を取得してから復帰するかなど、


ご相談者によってライフプランも異なると思います。

まずはご主人一人での住宅ローンを検討し、

やむを得ず夫婦で住宅ローンを検討するときは、

しっかりと、思いを伝えたライフプランを作成し、返済計画を立て


自分たちにあった形の住宅ローンを探しましょう。

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 

夫婦で申込める3種類の住宅ローンの違いと落とし穴!」への1件のフィードバック

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