こんにちは。ファイナンシャル プランナーの森次です。
昨今すごく増えている相談の一つに住宅ローンを繰り上げ返済したほうが良いのかという悩みがあります。
確かにずっと戦後最低金利を更新し続けてきた変動金利もいよいよ金利が上がり始めています。
日本人にとって経験したことのない経験。さすがに怖いですよね？未来が不安なのだと思います。
本日はその不安が少しでも解消されるように僕なりの答えをお伝えいたします。
住宅ローン金利はこの先も上がる！？
昨今上がり始めている金利ですが、この先も上がり続けるのでしょうか？
筆者は当分の間上がり続けると考えています。
そもそも今までが戦後最低金利と言われていたのですからいつかは上がり始めるのでしょうが、その要因は物価です。
日本の物価は２０２０年を底値に少しずつ上がり続け、コロナ明けの２０２２年からは本格的な物価上昇時代に入っています。
フラット３５の金利も２０２０年１月の１.２７０%からどんどんと上がり続け、２０２５年２月は１.８９０％です。
何となく金利が物価に連動していることがわかります。
つまり、この先も物価が上がり続ければ金利も上がり続けると考えられます。
例えばアメリカやオーストラリアでは平均時給３０００円以上で働けて、コーヒー１杯が１０００円以上、らーめんが３０００円以上します。
つまり日本の３倍の物価です。
日本は輸入の国ですから当然これからもモノの値段は上がっていきます。
さらに今後日本は空前の人手不足となり、人件費を上げなければ働き手を確保できません。
今後日本はモノの値段も給料も上がっていく傾向にあります。
これが物価が上がるということです。なので金利も上がっていくと考えるのが自然です。
さらにいうと住宅ローン金利は固定金利から先に上がります。
すでに固定金利は５年ぐらい上がり続けてきましたので、今後は変動金利も上がり続けていくでしょう。
変動金利の落とし穴
さて、金利があがっても、すでに固定金利を借りている人は全く影響を受けないのですが、変動金利を借りている人には大きな影響があります。
変動金利は半年に一回金利を見直しますが、５年ルールというものがあり、仮に金利が上がったという通知が来ても毎月の支払いは変わりません。変わるのは支払っている金額の内訳です。
例えば毎月１０万円の返済を行っている内訳として１万円が利息、９万円が元金だったとしましょう。
金利が上がると、支払いは１０万円のままなのですが、内訳は１．５万円が利息で、元金を８．５万円しか返せなくなってしまいます。
つまり支払っても支払っても利息が多くなり元金を返せないので３５年で住宅ローンが終わらなくなる可能性がでてきます。
これを回避するために元金の返済に充てられるのが繰り上げ返済です。
繰り上げ返済の落とし穴！？
では今後の物価上昇時代を見越したら繰り上げ返済をしておいたほうが良いのでしょうか？
筆者は繰り上げ返済はしないほうが良いと考えます。
例えば５０００万円の住宅ローン金利０.５％で返済している人が５年目に期間短縮型の繰り上げ返済を約１千万行うと、総払込金額は１４６万円安くなります。
これが繰り上げ返済で元金を返済することによって、その元金にかかっていた金利が取られなくなるメリットです。
仮に１％の金利時に繰り上げ返済を行えば総払込金額は３０８万円安くなります。
さらに繰り上げ返済により住宅ローンの返済期間が約７年短縮されます。
多少金利が上がってきても３５年以内には住宅ローンを終わらせる可能性は高くなります。
これらが繰り上げ返済を行うメリットです。
一方のデメリットは、一度繰り上げ返済に入れてしまったお金はいくら緊急のトラブルがあっても決して返してくれません。
逆に言えば、手元においておけば繰り上げ返済に回す予定だった１０００万は他の使い道があるということです。
例えば投資信託を買うのはどうでしょう。
オルカン（全世界株式インデックス）の過去５０年間の平均金利は年７％ですし、弊社の推奨ファンドはどれも１０％を切るものはありませんが、ここでは話半分に５％で運用されたとしましょう。
繰り上げ返済を行う予定の時期から住宅ローンが終わるまでの３０年間５％で運用したら、１０００万円が４４６８万円になります。
３４６８万円のメリットがあります。
先ほどの繰り上げ返済と比べてゼロ１つ大きいメリットです。
仮に変動金利が上がり３５年でローンが終わらない場合は、投資信託で運用した４４６８万円を財源に３５年目に残り期間分を繰り上げ返済したほうがよっぽどメリットが大きいことがわかると思います。
さらにいうと投資信託は繰り上げ返済と違っていつでも売却して現金化しほかの用途に使うこともできます。
まとめ
今回の記事では頭で考える損得にフォーカスしましたが、シンプルに借金が嫌いだというような心の価値観もお金の使い道を考える上で非常に重要な要因です。
そのためにはライフプランを作り未来を見える化し、それぞれの価値観に基づいた選択をしていただくことをお勧めします。
